Rodrigo Silva Froes

Aspectos Práticos da Usucapião Extraordinária e Ordinária, Artigo 1.238 e Artigo 1.242 do Código Civil de 2002

A doutrina elenca diversas espécies de Usucapião, inclusive nominando-as com o fim de alcançar a diferenciação entre eles. Assim, a doutrina fala da Usucapião Extraordinária, da Usucapião Ordinária, da Usucapião Especial Urbana, da Usucapião Especial Rural, da Usucapião Coletiva, da Usucapião Familiar, etc. Embora a doutrina traga todos esses nomes com a finalidade didática e de esclarecimento, é fácil de perceber que volta e meia fazemos algum tipo de confusão entre estas espécies, o que é natural e aceitável.

Mas, para não deixar qualquer tipo de dúvidas entre as espécies de Usucapião, passemos aos aspectos práticos, transcrevendo e indicando os artigos do Código Civil a qual cada espécie se refere.

No artigo 1.238 do Código Civil de 2002, o legislador traz à luz a Usucapião Extraordinária, que tem como requisito principal a posse do imóvel por 15 anos ininterruptos. Além disso, não pode haver por parte do proprietário original do imóvel qualquer tipo de oposição, quer dizer, o possuidor do imóvel, que pretende adquirir a propriedade pela Usucapião, não pode ser incomodado pelo proprietário deste imóvel. Para este tipo de Usucapião, descrito no artigo 1.238 do Código Civil, chamada de Usucapião Extraordinária pela doutrina, não se exige que o possuidor tenha título ou boa-fé.

Como título, entendemos qualquer tipo de documento onde venha estampado a transmissão da propriedade do vendedor para o comprador, ou seja, a transmissão do imóvel de seu proprietário para o possuidor. A boa-fé, que no seu significado etiológico significa retidão e a conduta guiada pelas boas intenções, é pressuposto do justo título, nos termos do artigo 1.201, parágrafo único, do Código Civil de 2002. Contudo, para a aquisição da Usucapião Extraordinária, ou seja, para a aquisição da Usucapião do artigo 1.238 do Código Civil de 2002, não esse exige justo título ou boa-fé, bastando para tanto que o possuidor tenha a posse por 15 anos ininterruptos, apenas.

Assim, diante da posse ininterrupta por 15 anos, sem oposição do proprietário do imóvel, o possuidor pode se dirigir ao juiz e requerer que este declare por sentença a propriedade, sentença esta que servirá de título para o registro no Cartório de Imóveis.

Por fim, o artigo 1.238 do Código Civil traz uma redução de tempo para a aquisição da propriedade mediante a Usucapião, cujo prazo reduz-se a 10 anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele houver realizado obras ou serviços de caráter produtivo.

Código Civil:

Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.

Passemos agora aos requisitos da Usucapião Ordinária, descrito no art. 1.242 do Código Civil. Para esse tipo de usucapião é imprescindível o justo título e a boa-fé. Como falamos acima, o justo título é qualquer documento que representa a transferência de propriedade do proprietário do imóvel para o possuidor, então comprador. A boa-fé, que no seu significado etiológico significa retidão e a conduta guiada pelas boas intenções, é pressuposto do justo título.

O art. 1.242 do Código Civil traz o tempo necessário para aquisição da propriedade, chamado pela doutrina de prescrição aquisitiva, e para adquirir a propriedade segundo este artigo, são necessários 10 anos de posse, somando o justo título e a boa-fé.

Código Civil

Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.

Por fim, o parágrafo único do art. 1.242 do Código Civil traz uma redução do prazo de 5 anos, ou seja, aquele que possuir o imóvel por 5 anos, com justo título e boa-fé, adquire a sua propriedade, mas, para isso, o imóvel deve ter sido adquirido onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, mas cancelada posteriormente.

Assim, em relação às espécies de usucapião descritas acima, Extraordinária e Ordinária, vimos que os seus requisitos estão descritos nos arts. 1.238 e 1.242 do Código Civil, cada qual com requisitos diferentes. A usucapião do art. 1.238 exige 15 anos de posse mansa e pacífica, mas dispensa justo título e boa-fé. Ainda segundo esse artigo, o prazo da usucapião reduzir-se-á a 10 anos, se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.

Já a usucapião do art. 1.242 requer um prazo menor de posse para aquisição da propriedade, ou seja, 10 anos, mas por outro lado, exige o justo título e a boa-fé. Por fim, o parágrafo único desse artigo traz a espécie de Usucapião Tabular, requerendo para aquisição da propriedade apenas o prazo de 05 anos, mas exigindo que o imóvel tenha sido adquirido onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, mas cancelada posteriormente.

Em um próximo artigo falaremos mais sobre os aspectos práticos das outras espécies de usucapião.

veja o artigo, e muito mais, no nosso blog jurídico Silva Froes Advocacia.